こんにちは、ひろくまです！

お金が必要で不動産を売ろう！となっても、

実際お金を手にするまで複雑な手続きで疲れてしまうものです。

それに、

売れた後がまた大変！税金の支払いがあります。

支払うといってもいくら支払えばいいの？と疑問に感じてる人も多いのではないでしょうか。

この記事では、そんな人に有益な情報をお伝えします！

この記事で得られること

1. 課税される対象はあくまで譲渡所得

1-1. 譲渡所得は売買にかかった費用をもろもろ引いた金額

まず大前提、所得が発生したら税金の支払い義務は発生します、

サラリーマンの給料も所得税が発生しますし、野菜を作って売っても税金を納めなければなりません。

ですので、不動産を売却した場合も税金を支払う義務が発生します。

ですが、

注意する点は、売却金額 * 税率 = 税金 ではないということ。

課税の対象になるのは譲渡所得というものになります。

譲渡所得 = 売却時の価格 - 購入時の価格 - 購入時の費用 - 売却時の費用

で計算します。

1-2. 取得費と譲渡費用

専門用語で、

売却時の金額は収入金額と

購入時の金額と費用を足し合わせた金額を取得費

売却時の費用を譲渡費用

とそれぞれ呼びます。

ですので先ほどの計算式をしたように書き直します。

譲渡所得 = 収入金額 - 取得費 - 譲渡費用

この時、

譲渡所得がマイナスになれば売却損また譲渡損失、プラスになれば売却益と呼びます。

売却損の場合は税金の支払いは必要ありません。

取得費は取得費は通常、築年数に応じた減価償却費相当額を差し引いて計算しますが、

年数が経ちすぎていて不明の場合は、収入金額の５％で計算します。

また、

仲介手数料、印紙税、解体費用、測量費は譲渡費用に含まれます。

2. 譲渡所得には住民税と所得税がそれぞれ発生する

2-1. 所有期間の長さで税率が変わる

前述のとおり、譲渡所得も所得の一種なので当然、課税されます。

注意点としては、所得税だけでなく住民税も課税されるということ

分離課税といって給与所得、事業所得とは、

切り離して計算がされます。

また、不動産の所有期間によって、

計算方法が変わってきます、おおむね下の4パターンになります

短期譲渡所得（所有期間が5年以下の場合）

39.63％（所得税30％＋復興特別所得税0.63％＋住民税9％）

長期譲渡所得（所有期間が5年超の場合）

20.315％（所得税15％＋復興特別所得税0.315％＋住民税5％）

長期譲渡所得（所有期間が10年超のマイホームの軽減税率の特例）で譲渡所得が6000万円以下

14.21％（所得税10％＋復興特別所得税0.21％＋住民税4％）

長期譲渡所得（所有期間が10年超のマイホームの軽減税率の特例）で譲渡所得が6000万円超え

20.315％（所得税15％＋復興特別所得税0.315％＋住民税5％）

2-2. 所有期間は1月1日を基準でカウントする点に注意

具体的に、譲渡所得600万円のケースで計算すると下のようになります。

所有期間5年以下

600万円×39.63％＝237万7800円（所得税180万円＋住民税54万円 + 復興特別所得税3万7800円）

所有期間5年超

600万円×20.315％＝121万8900円（所得税90万円＋住民税30万円 + 復興特別所得税1万8900円）

所有期間10年超（軽減税率の特例を受ける場合）

600万円×14.21％＝85万2600円（所得税60万円＋住民税24万円 + 復興特別所得税1万2600円）

ここで注意するところは、所有期間の数え方です。

1月1日を基準にカウントするというところ、詳しくは下の図を見てください。

図の通り、2022年3月1日に入居した場合、

2027年3月1日で5年とカウントすると思いきや、1月1日を基準にするので、

2028年以降で所有期間5年上とカウントします。

2-3. マイホームの売却では特例がいろいろと用意されている

マイホームの売却の場合、譲渡所得の税金が軽減される制度があります。

ただし、同居してない親から相続した実家は対象外となります。

まとめ

以上まとめると、

税金の計算は

譲渡所得 = 収入金額 - 取得費 - 譲渡費用

の式で計算されます。

税率は所有期間によって変わります、

長いほど減額されます

短期譲渡所得（所有期間が5年以下の場合）

39.63％（所得税30％＋復興特別所得税0.63％＋住民税9％）

長期譲渡所得（所有期間が5年超の場合）

20.315％（所得税15％＋復興特別所得税0.315％＋住民税5％）

長期譲渡所得（所有期間が10年超のマイホームの軽減税率の特例）で譲渡所得が6000万円以下

14.21％（所得税10％＋復興特別所得税0.21％＋住民税4％）

長期譲渡所得（所有期間が10年超のマイホームの軽減税率の特例）で譲渡所得が6000万円超え

20.315％（所得税15％＋復興特別所得税0.315％＋住民税5％）

所有期間は1月1日を基準にカウントされるので注意ということでした。

ありがとうございました！