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2022

09/23

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不動産売却にかかる税金の計算方法と注意点

不動産

2022年09月23日

2022年09月23日

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ひろくまさん

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自然とギターとパソコンをこよなく愛する神出鬼没の哺乳類。 努力と継続が得意。"石橋を叩いて渡れ"と"とりあえずやってみろ"が同居してるような性格。 嫌なことは命懸けで断るタイプ

不動産売却にかかる税金の計算方法と注意点

こんにちは、ひろくまです!

お金が必要で不動産を売ろう!となっても、

実際お金を手にするまで複雑な手続きで疲れてしまうものです。

それに、

売れた後がまた大変!税金の支払いがあります。

支払うといってもいくら支払えばいいの?と疑問に感じてる人も多いのではないでしょうか。

この記事では、そんな人に有益な情報をお伝えします!

この記事で得られること

POINT

  • 不動産を売った時、どういう場合税金を支払う必要があるかわかる
  • 税金の具体的な計算方法がわかる
  • マイホーム売却の特例の存在を知れる

1. 課税される対象はあくまで譲渡所得

1-1. 譲渡所得は売買にかかった費用をもろもろ引いた金額

まず大前提、所得が発生したら税金の支払い義務は発生します、

サラリーマンの給料も所得税が発生しますし、野菜を作って売っても税金を納めなければなりません。

ですので、不動産を売却した場合も税金を支払う義務が発生します。

ですが、

注意する点は、売却金額 * 税率 = 税金 ではないということ。

課税の対象になるのは譲渡所得というものになります。

譲渡所得 = 売却時の価格 - 購入時の価格 - 購入時の費用 - 売却時の費用

で計算します。

1-2. 取得費と譲渡費用

専門用語で、

売却時の金額は収入金額

購入時の金額と費用を足し合わせた金額を取得費

売却時の費用を譲渡費用

とそれぞれ呼びます。

ですので先ほどの計算式をしたように書き直します。

譲渡所得 = 収入金額 - 取得費 - 譲渡費用

この時、

譲渡所得がマイナスになれば売却損また譲渡損失、プラスになれば売却益と呼びます。

売却損の場合は税金の支払いは必要ありません。

取得費は取得費は通常、築年数に応じた減価償却費相当額を差し引いて計算しますが、

年数が経ちすぎていて不明の場合は、収入金額の5%で計算します。

また、

仲介手数料、印紙税、解体費用、測量費は譲渡費用に含まれます。

2. 譲渡所得には住民税と所得税がそれぞれ発生する

2-1. 所有期間の長さで税率が変わる

前述のとおり、譲渡所得も所得の一種なので当然、課税されます。

注意点としては、所得税だけでなく住民税も課税されるということ

分離課税といって給与所得、事業所得とは、

切り離して計算がされます。

また、不動産の所有期間によって、

計算方法が変わってきます、おおむね下の4パターンになります

短期譲渡所得(所有期間が5年以下の場合)

39.63%(所得税30%+復興特別所得税0.63%+住民税9%)

長期譲渡所得(所有期間が5年超の場合)

20.315%(所得税15%+復興特別所得税0.315%+住民税5%)

長期譲渡所得(所有期間が10年超のマイホームの軽減税率の特例)で譲渡所得が6000万円以下

14.21%(所得税10%+復興特別所得税0.21%+住民税4%)

長期譲渡所得(所有期間が10年超のマイホームの軽減税率の特例)で譲渡所得が6000万円超え

20.315%(所得税15%+復興特別所得税0.315%+住民税5%)

2-2. 所有期間は1月1日を基準でカウントする点に注意

具体的に、譲渡所得600万円のケースで計算すると下のようになります。

所有期間5年以下

600万円×39.63%=237万7800円(所得税180万円+住民税54万円 + 復興特別所得税3万7800円)

所有期間5年超

600万円×20.315%=121万8900円(所得税90万円+住民税30万円 + 復興特別所得税1万8900円)

所有期間10年超(軽減税率の特例を受ける場合)

600万円×14.21%=85万2600円(所得税60万円+住民税24万円 + 復興特別所得税1万2600円)

ここで注意するところは、所有期間の数え方です。

1月1日を基準にカウントするというところ、詳しくは下の図を見てください。

図の通り、2022年3月1日に入居した場合、

2027年3月1日で5年とカウントすると思いきや、1月1日を基準にするので、

2028年以降で所有期間5年上とカウントします。

2-3. マイホームの売却では特例がいろいろと用意されている

マイホームの売却の場合、譲渡所得の税金が軽減される制度があります。

ただし、同居してない親から相続した実家は対象外となります。

まとめ

以上まとめると、

税金の計算は

譲渡所得 = 収入金額 - 取得費 - 譲渡費用

の式で計算されます。

税率は所有期間によって変わります、

長いほど減額されます

短期譲渡所得(所有期間が5年以下の場合)

39.63%(所得税30%+復興特別所得税0.63%+住民税9%)

長期譲渡所得(所有期間が5年超の場合)

20.315%(所得税15%+復興特別所得税0.315%+住民税5%)

長期譲渡所得(所有期間が10年超のマイホームの軽減税率の特例)で譲渡所得が6000万円以下

14.21%(所得税10%+復興特別所得税0.21%+住民税4%)

長期譲渡所得(所有期間が10年超のマイホームの軽減税率の特例)で譲渡所得が6000万円超え

20.315%(所得税15%+復興特別所得税0.315%+住民税5%)

所有期間は1月1日を基準にカウントされるので注意ということでした。

ありがとうございました!

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